بلتون وأمتار تخططان لصندوق عقاري بقيمة 38 مليون دولار

تخطط بلتون لإدارة الأصول (Beltone Asset Management) وأمتار كابيتال (Amtaar Capital) لإطلاق صندوق عقاري بإصدارات يبلغ إجماليها ملياري جنيه مصري، أي نحو 38 مليون دولار وفق سعر الصرف المستخدم في الإعلان. ونُشر خبر الشراكة اعتباراً من 4 أكتوبر 2026، ولا يزال الصندوق قيد التأسيس. ومن المتوقع أن يتراوح الإصدار الأول بين 500 و700 مليون جنيه، وقال الشريك المؤسس في أمتار، عمرو عفيفي، لـاقتصاد الشرق إنه يريد طرح هذا الإصدار قبل نهاية 2026. ولم تُحدَّد أي مبانٍ، ولم تُبَع أي وحدات. وستتولى بلتون، التابعة لـبلتون القابضة، تأسيس الصندوق وإدارته واختيار أصوله، فيما ستطرح أمتار، التي تدير بالفعل منصة للاستثمار في حصص عقارية صغيرة، الإصدار الأول على منصتها. ويبلغ الحد الأدنى للاستثمار 1,000 جنيه. ويحصل المشتري على وحدات في صندوق يمتلك مباني مدرة للدخل، لا على سند ملكية شقة. والعوائد، إن تحققت، تأتي من الإيجارات وأي ارتفاع في القيمة، وفق شروط الصندوق. وأفاد موقع جولة (Jawlah) بأن المحفظة ستُعاد تقييمها كل ستة أشهر من قبل مقيّمين مرخّصين من الهيئة العامة للرقابة المالية. وقال الرئيس التنفيذي لـبلتون لإدارة الأصول، خالد درويش، إن التملك المباشر يتطلب مبلغاً كبيراً ويربط المشتري بأصل واحد، مضيفاً أن الشراكة توفر مساراً مُداراً مع إمكانية الوصول الرقمي. ومبلغ 38 مليون دولار تحويل لمستهدف بالجنيه، لا دولارات جرى جمعها. فسعر الصرف في مصر يتغير، وصندوق بقيمة ملياري جنيه مع ضعف الجنيه يعني صندوقاً أصغر بالدولار. والإصدار الأول، إن جاء عند الحد الأدنى، يبلغ 500 مليون جنيه، وهو الرقم الذي يجب الاكتتاب فيه. كما أن هيكل الإصدارات المتعددة يعني أن بقية الملياري جنيه خطة لإصدارات لاحقة، لا أموال في الحساب. ويمكن لمدير الصندوق أن يعلن أربعة إصدارات ويكمل واحداً فقط. وينبغي للقراء أن يتعاملوا مع الملياري جنيه على أنهما سقف يأمل الشريكان بلوغه، ومع الـ500 مليون على أنها الشريحة الوحيدة ذات الموعد القريب. وبالنسبة إلى مدّخر في القاهرة، يمثل مبلغ 1,000 جنيه مدخلاً منخفضاً إلى سوق باتت فيها الشقة الجاهزة بعيدة المنال. لكن هذا المدخر لا يملك المبنى، ولا يستطيع بيع غرفة، ويعتمد على بلتون في اختيار أصول تُؤجَّر فعلاً. ونسب الإشغال وجودة المستأجرين والفارق بين الإيجار المطلوب والإيجار المحصّل هي ما يحدد ما إذا كانت الوحدة تدر عائداً. ولم يرد أي من ذلك في الإعلان. وإعادة التقييم كل ستة أشهر تخبر المستثمر بما يراه المقيّم من قيمة للمباني، لكنها لا تضع الإيجار في الحساب. والصناديق العقارية المدرجة في الخليج تنشر المباني ونسب الإشغال والتوزيعات، أما هذا الإعلان فيتضمن مديراً وموقعاً إلكترونياً ومستهدفاً. وتتشكل هذه الفئة حول بلتون لا داخلها فقط. فقد جهزت ناوي شيرز (Nawy Shares) بالتعاون مع سي آي كابيتال، وثاندر (Thndr)، صناديق عقارية للمشترين الأفراد في مصر. وتسعى كل منها إلى تحويل الإيداع إلى حق في الإيجار من دون سند ملكية. وقد يوسّع ذلك قاعدة المشترين، لكنه قد يكدّس مبالغ صغيرة في مبنى واحد يصعب تسييله إذا كانت السوق الثانوية للوحدات ضعيفة. ولا توضح البيانات ما إذا كان بإمكان حامل الوحدة بيعها قبل أن يبيع الصندوق المبنى، أو بأي خصم. وقدّر عفيفي الفرصة الأوسع للملكية العقارية الجزئية في مصر بما لا يقل عن 100 مليار جنيه، وهو تقدير من الشركة لحجم سوق، لا قائمة مبانٍ متعاقد عليها. وصندوق بقيمة ملياري جنيه يمثل 2% من هذا التقدير. والمقارنة المفيدة ليست مع الـ100 مليار، بل مع أول مبنى تقبل بلتون تسميته، وإيجاره الحالي، والرسوم المقتطعة قبل وصول هذا الإيجار إلى حامل الوحدة. ولم تُنشر الرسوم. والصندوق قيد التأسيس، ولم يتضمن الإعلان الموافقة التنظيمية أو قائمة الأصول أو مواعيد الاكتتاب. وموعد نهاية العام هدف زمني من جانب أمتار، وليس موافقة تنظيمية. وإذا أعلنت بلتون المباني الأولى وبدأت أمتار تلقي الاكتتابات قبل نهاية العام، فسيكون إصدار الـ500 مليون جنيه حقيقياً. أما إذا انتهى عام 2026 بمستهدف آخر، فالمقياس هو الجنيهات المكتتب بها لا الجنيهات المخطط لها. والرقم الذي ينبغي السؤال عنه هو الأصل الأول، والإيجار الذي يدره بالفعل. ويكمن قيد إضافي في الجنيه نفسه. فالمدخر الذي يضع 1,000 جنيه يتحمل مخاطر العملة المصرية إلى جانب مخاطر المبنى، والإيجار، إن دُفع، سيكون بالجنيه. والقارئ الذي يحسب بالدولار ويحاول تحويل رقم الـ38 مليوناً إلى عائد بعملة صعبة لن يجد هذا الرقم. فلم تنشر بلتون عائداً مستهدفاً أو فترة احتفاظ أو أداة تحوط من تقلبات العملة. ويمكن لمنصة أمتار أن تعرض سعر الوحدة، لكنها لا تستطيع، وفق هذا الإعلان، أن تُظهر ما دفعته الوحدة في الربع الماضي. ويكتسب توزيع المهام أهمية أيضاً عند النزاع. فـبلتون تختار المبنى، وأمتار تتلقى الاكتتاب. وإذا توقف مستأجر عن الدفع، فعلى المستثمر أن يعرف أي الشركتين مسؤولة. ولا تحدد البيانات هذه المسؤولية، ولن يحسمها تقييم يُجرى كل ستة أشهر.